Γράφει ο Γιώργος Ασημακόπουλος
Λέκτορας του Τμήματος Ηλεκτρολόγων Μηχανικών και ΗΥ του Πανεπιστημίου Πελοποννήσου, Δημοτικός Σύμβουλος Ναυπακτίας
Οι Έλληνες μεγαλώνουμε με την πεποίθηση πως το κομμάτι γης που μας άφησαν οι γονείς μας είναι ένα σταθερό αποκούμπι. Μπορεί να μην είναι «φιλέτο», μπορεί να είναι ένα λιγοστό οικόπεδο σε έναν μικρό οικισμό, αλλά είναι δικό τους. Πάντα θα υπάρχει ώστε να το πουλήσουν σε μια ανάγκη, ή να χτίσουν ένα σπίτι σε αυτό αν επιλέξουν να φύγουν από την πόλη.
Ήρθαν όμως από τη μία οι δασικοί χάρτες που δημεύουν ορεινές γεωργικές εκτάσεις, από την άλλη η κατάργηση των ορίων των οικισμών που μετατρέπει οικόπεδα σε μποστάνια, βάλε και τον ΕΝΦΙΑ… Η μικρή ιδιοκτησία ουσιαστικά δημεύεται.
Καταργούνται τα όρια των οικισμών
Με το νέο Προεδρικό Διάταγμα ανατρέπονται οι διατάξεις των Διαταγμάτων του 1981 για τους οικισμούς προ του 1923 και του 1985 των οικισμών κάτω των 2000 κατοίκων. Αναθεωρούνται προς το δυσμενέστερο τα όρια των οικισμών και οι όροι δόμησης που είχαν εγκριθεί με αποφάσεις Νομαρχών τα οποία η Κεντρική Κυβέρνηση είχε υιοθετήσει. Επειδή το Συμβούλιο της Επικρατείας αποφάσισε σχεδόν μισό αιώνα μετά πως οι Νομάρχες δεν ήταν αρμόδιοι. Ούτε ο Αριστοφάνης δεν μπορούσε να σκεφτεί κάτι τέτοιο.
Οι αποφάσεις των Νομαρχών της δεκαετίας του 1980 είχαν ως στόχο να κρατήσουν ζωντανή την ύπαιθρο και την περιφέρεια, να μπορεί όποιος απόδημος θέλει να επιστρέψει από την Αθήνα ή το εξωτερικό και να χτίσει ένα σπίτι.
Αποφάσεις που ανατρέπονται με ένα Προεδρικό Διάταγμα που ήρθε Μεγάλη Τρίτη. Αντί να προωθηθεί νομοσχέδιο, να γίνει συζήτηση και να ψηφιστεί στη Βουλή, επελέγη η οδός του Προεδρικού Διατάγματος. Η συγκεκριμένη κίνηση έχει πολιτική σκοπιμότητα καθώς προσπαθεί να κρύψει τις συνέπειες που με βεβαιότητα θα προκαλέσουν σοβαρές κοινωνικές συνέπειες στα περιουσιακά δικαιώματα των πολιτών.
Με το νέο Προεδρικό Διάταγμα που καθορίζει αυστηρότερα κριτήρια αρτιότητας για τα οικόπεδα εντός οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, ένα μεγάλο κομμάτι περιουσιών μετατρέπεται σε “μη άρτια” – άρα άχρηστα και αναξιοποίητα.
Πως θα καθοριστούν τα νέα όρια των οικισμών
Τα νέα όρια των οικισμών θα καθοριστούν από τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια. Εκατοντάδες μελέτες που «τρέχουν» με τα 600 εκατ. ευρώ του Ταμείου Ανάκαμψης και που θα παραδοθούν έως τα τέλη Μαΐου του 2026.
Σύμφωνα με τις διατάξεις του Π.Δ. 194/2025 προβλέπονται τρεις ζώνες για τους οικισμούς, σύμφωνα με τη χρονική εξέλιξή τους μέχρι το 1983. Η Ζώνη Α οικισμού αφορά το τμήμα προϋφιστάμενο του 1923 (ιστορικός πυρήνας). Η Ζώνη Β του οικισμού κάθε οικισμού είναι το συνεκτικό́ τμήμα που δημιουργήθηκε από το 1923 έως το 1983. Τέλος, η Ζώνη Β1 οικισμού είναι το διάσπαρτο τμήμα αυτού, που δημιουργήθηκε από το 1923 έως το 1983. Στις Ζώνες Β’ και Β1 του οικισμού άρτια οικόπεδα θεωρούνται όσα είναι από 300 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. με πρόσωπο 10 μέτρων σε κοινόχρηστο χώρο. Για τις περιοχές του οικισμού μετά τη Β1΄ Ζώνη μέχρι και το καθορισμένο όριο του οικισμού, δεν υπάρχει καμία πρόβλεψη, καταργώντας τις αποφάσεις των Νομαρχών. Ό,τι έγινε μετά το 1983, απλά παύει να υπάρχει.
Η οριοθέτηση των ζωνών Α, Β και Β1 θα γίνει με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια.
Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια ήρθαν να αντικαταστήσουν τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια και τα ΣΧΟΟΑΠ, για τα οποία η σημερινή κυβέρνηση αποφάσισε να σταματήσει το 2023 όσα δεν είχαν ολοκληρωθεί. Όποιος πρόλαβε να εγκρίνει ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ δεν τον απειλούν οι σκέψεις του ΣτΕ.
Διαφορές ΤΠΣ και ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ
Ο θεσμός των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) σηματοδοτεί έναν σαφή περιορισμό του ρόλου των Δήμων σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς των Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΓΠΣ) και Σχεδίων Χωρικής Οικιστικής Οργάνωσης Ανοιχτών Πόλεων (ΣΧΟΟΑΠ), με δύο βασικές διαστάσεις: την απώλεια της πρωτοβουλίας και την αποδυνάμωση της δυνατότητας παρέμβασης στον σχεδιασμό. Με τα ΓΠΣ και τα ΣΧΟΟΑΠ οι Δήμοι είχαν πρωτοβουλία και έλεγχο: μπορούσαν να αποφασίσουν πότε και πώς θα ξεκινήσουν τον σχεδιασμό, να αναθέσουν τη μελέτη, να καθορίσουν προτεραιότητες και να λειτουργήσουν ως κεντρικός φορέας διαβούλευσης και υλοποίησης. Το Δημοτικό Συμβούλιο είχε ουσιαστικό λόγο στη χάραξη του σχεδίου, και οι Υπηρεσίες του Δήμου συμμετείχαν ενεργά σε κάθε στάδιο. Επιπλέον, ενώ η διαβούλευση παραμένει υποχρεωτική, ο Δήμος έχει περιορισμένη επιρροή στο τελικό περιεχόμενο του σχεδίου. Πρόκειται για ουσιαστικό περιορισμό της αυτονομίας των Δήμων στον χωρικό σχεδιασμό και για μεταφορά της εξουσίας σε κεντρικά ελεγχόμενους μηχανισμούς.
Η τελική έγκριση των ΤΠΣ γίνεται από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) με Προεδρικό Διάταγμα. Αντίθετα, τα ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ εγκρίνονταν με απόφαση του Γενικού Γραμματέα της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης. Τα Προεδρικά Διατάγματα ως γνωστόν ελέγχονται από το ΣτΕ. Το ίδιο ΣτΕ που αποφάσισε να καταργήσει τις αποφάσεις των Νομαρχών, θα εγκρίνει τα νέα όρια των οικισμών. Είναι εύκολο να καταλάβουμε πως αυτά τα νέα όρια θα ελεγχθούν από το ΣτΕ ιδιαιτέρως αυστηρά, ακολουθώντας το πνεύμα του επίμαχου ΠΔ…
Η περίπτωση της Ναυπακτίας
Η ολοκλήρωση της μελέτης του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου Ναυπακτίας αναμένεται την άνοιξη του 2026. Τότε το κεντρικό ΤΕΕ παραλαμβάνει την πρόταση για την πολεοδομική ρύθμιση του χώρου εκτός και εντός οικισμών/πόλεων, με σχέδιο ή χωρίς. Για κάθε οικισμό θα καθοριστούν νέα όρια σύμφωνα με τις προβλέψεις του ΠΔ/2025 με όρους και περιορισμούς δόμησης.
Το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο της Ναυπάκτου που αφορούσε τη Δημοτική Ενότητα Ναυπάκτου, είχε ξεκινήσει να εκπονείται το 2003. Ολοκλήρωσε την Α φάση το 2008 η οποία αναθεωρήθηκε το 2016 και έφτασε στην Β1 φάση (αρχική πρόταση) το 2019 και στην Β2 Φάση (οριστική πρόταση) δεν έφτασε ποτέ.
Την ίδια μοίρα είχε και το ΣΧΟΟΑΠ Αντιρρίου: ξεκίνησε την Α φάση το 2005, έφτασε στην Β1 φάση (αρχική πρόταση) το 2007 και στην Β2 Φάση (οριστική πρόταση) το 2009.
Και τα δύο τελείωσαν άδοξα αφού το Υπουργείο αποφάσισε το 2024 να μην δώσει άλλες παρατάσεις για την εκπόνηση και έγκριση των ΓΠΣ, ματαιώνοντας, μεταξύ άλλων, το ΓΠΣ της Ναυπάκτου και το ΣΧΟΟΑΠ του Αντιρρίου.
Στο ερώτημα αν καλώς ή κακώς ο Δήμος Ναυπακτίας εντάχθηκε στα ΤΠΣ η απάντηση είναι σαφής: ναι. Γι’ αυτό και το υπερψήφισα στο Δημοτικό Συμβούλιο. Άλλωστε το ΓΠΣ Ναυπάκτου και το ΣΧΟΟΑΠ Αντιρρίου είχαν ήδη ματαιωθεί όταν ο Δήμος Ναυπακτίας εντάχθηκε σε ΤΠΣ. Η ένταξη σε ΤΠΣ σε καμία περίπτωση δεν σχετίζεται με την καθυστέρηση του ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ που οδήγησε στη ματαίωσή του. Η ευθύνη της καθυστέρησης και ματαίωσης είναι αποκλειστικά του Β. Γκίζα.
Αν το ΓΠΣ Ναυπάκτου και το ΣΧΟΟΑΠ Αντιρρίου είχαν ολοκληρωθεί και δημοσιευτεί σε ΦΕΚ, το νέο Προεδρικό Διάταγμα δεν θα αφορούσε τις Δημοτικές Ενότητες Ναυπάκτου και Αντιρρίου. Η όροι δόμησης θα είχαν καθοριστεί στο ΓΠΣ και το ΣΧΟΟΑΠ που θα ενέκρινε η Αποκεντρωμένη Διοίκηση Πελοποννήσου, Δυτικής Ελλάδας και Ιονίου, χωρίς εμπλοκή του ΣτΕ.
Οι «Καποδιστριακοί» Δήμοι Ναυπάκτου και Αντιρρίου θα είχαν «ανοσία» απέναντι στο Προεδρικό Διάταγμα και τις ασυνάρτητες αποφάσεις του ΣτΕ. Μιλάμε δηλαδή για τη Δάφνη, το Ξηροπήγαδο, τη Μαμουλάδα, την Αφροξυλιά, την Παλιοπαναγιά, το Αντίρριο, τη Μακύνεια, τον Πλατανίτη και γενικά όλους τους οικισμούς που παρουσιάζουν οικιστική ανάπτυξη.
Αν δηλαδή ο Β. Γκίζας είχε κάνει τη δουλειά του ως κανονικός Δήμαρχος όπως οφείλει, πριν ή μετά τις τελευταίες Δημοτικές Εκλογές, σήμερα το ΠΔ δεν θα αφορούσε τους αναπτυσσόμενους οικισμούς της Ναυπακτίας…
Σε κάθε περίπτωση οι ιδιοκτήτες οικοπέδων έχουν μπει σε περιπέτειες. Μένει να δούμε τι θα προβλέπει το ΤΠΣ όταν αυτό ολοκληρωθεί και δοθεί σε διαβούλευση. Το μόνο σίγουρο πάντως είναι πως κάποιοι θα την πληρώσουν. Κάτι που δεν θα συνέβαινε αν είχαν «προκάμει» με την ολοκλήρωση του ΓΠΣ και του ΣΧΟΟΑΠ.
Αποκαλύπτεται λοιπόν πως η Κυβέρνηση «έκοψε» και πως ο Β. Γκίζας «έραψε» το κουστούμι της καταστροφής των οικοπέδων των οικισμών των Δ.Ε. Ναυπάκτου και Αντιρρίου. Με Προεδρικό Διάταγμα η Κυβέρνηση και με την απραξία του ο Β. Γκίζας, μετατρέπουν οικόπεδα σε μποστάνια…